Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? 2026 Rehberi

Kira artış oranı, bir kira yılının sonunda yenilenen kira bedeline uygulanabilecek en yüksek yasal zam oranıdır ve temel kural olarak son on iki ayın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını geçemez. 11 Haziran 2022'de konut kiralarına getirilen %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılmıştır; bu nedenle 2026'da yenilenen sözleşmelerde uygulanacak tavan oran, ilgili dönemdeki on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel oran her ay TÜİK verileriyle değişir. Kesin rakam için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanın.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanabilecek yasal üst sınırdır. Taraflar sözleşmede farklı bir yöntem kararlaştırmadıkça, artış oranı bir önceki kira yılını izleyen on iki aylık TÜFE ortalaması olarak hesaplanır.

Önemli noktalar:

• Oran kira yılının başlangıç tarihine göre değişir; her sözleşme için farklı bir TÜFE ortalaması geçerli olabilir.
• Konut ve işyeri kiralarında temel kural aynıdır (on iki aylık TÜFE ortalaması).
• Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, kararlaştırılan oran uygulanır; yasal tavan ancak aşılamaz.

2026'da Kira Artış Oranı Kaç?

Sabir tek bir oran yoktur; oran kira yıl dönümüne denk gelen ayın on iki aylık TÜFE ortalamasına bağlıdır. Referans olması açısından, geçmiş aylara ait açıklanmış on iki aylık TÜFE ortalamaları şu şekilde gerçekleşmiştir (örnek veri, güncel değil):

• Mayıs 2025: ~%48,73
• Ağustos 2025: ~%41,13
• Kasım 2025: ~%37,15
• Aralık 2025: ~%35,91

Kendi kira yıl dönümünüze ait güncel oranı saniyeler içinde görmek için hesaplama aracımızı kullanın.

Kira Artışı Hesaplama Formülü

Yeni kira bedeli şu formülle bulunur:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + On İki Aylık TÜFE Ortalaması / 100)

Örneğin; aylık 20.000 ₺ kira bedeli ve %40 oran varsayımıyla:

20.000 × (1 + 40/100) = 20.000 × 1,40 = 28.000 ₺

Kira Artışı Hesaplama — Adım Adım

1. Kira yıl dönümünüzü belirleyin. Sözleşmenin başladığı ay, hesabın referans ayıdır.
2. Mevcut aylık kira bedelinizi not edin. (Yıl içinde zaten artmışsa, sözleşme yıldönümündeki bedeli baz alın.)
3. İlgili ayın on iki aylık TÜFE ortalamasını öğrenin. TÜİK'in açıkladığı bu oran, hesaplama aracımızda otomatik kullanılır.
4. Formülü uygulayın veya hesaplama aracına girin — araç yeni bedeli anında gösterir.
5. Yeni bedeli yazılı olarak tebliğ edin. Kira artış talebi için kira artış ihtarname dilekçemizi saniyeler içinde oluşturabilirsiniz.

Konut ve İşyeri Kira Artışı Farkı

Temel yöntem aynı olsa da önemli bir ayrım vardır:

• Konut kiraları: On iki aylık TÜFE ortalaması tavan olarak uygulanır. (Eski %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te kaldırıldı.)
• İşyeri kiraları: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe yine on iki aylık TÜFE ortalaması geçerlidir; ancak ticari sözleşmelerde taraflar farklı artış yöntemi (örneğin sabit oran veya enflasyon+fark) kararlaştırabilir.

Ev Sahibi Yasal Sınırı Aşarsa Ne Yapılır?

Yasal tavan (on iki aylık TÜFE ortalaması) aşılamaz. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep ederse kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Çözüm yolları:

1. İhtarname gönderin. Yasal orana itirazınızı ve ödemeyi yasal oran üzerinden yaptığınızı yazılı bildirin. (İhtarname dilekçesi oluştur)
2. Arabuluculuğa başvurun. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk önkoşulu veya etkili bir çözüm olabilir.
3. Kira tespit davası açın. Uzun süreli (5 yılını dolduran) kiracılarda kira bedelinin tespiti için dava yoluna gidilebilir.

Bu konuda profesyonel destek için SmartHukuk ile ihtarname, kira tespit veya arabuluculuk başvuru dilekçenizi oluşturabilirsiniz: Dilekçe Oluştur

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı 2026'da %25 ile mi sınırlı?

Hayır. Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırıldı. 2026'da uygulanabilir en yüksek oran, ilgili ayın on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Kira artışını ne zaman talep edebilir ev sahibi?

Kira yıl dönümünde, yani sözleşmenin yıllık yenilendiği dönemde. Yıl ortasında ara zam yapılamaz (sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça).

İşyeri kira artışı konut ile aynı mı?

Temel yöntem aynıdır (on iki aylık TÜFE ortalaması). Ancak işyeri sözleşmelerinde taraflar farklı bir artış yöntemi kararlaştırabilir.

On iki aylık TÜFE ortalamasını nereden öğrenirim?

TÜİK'in aylık açıkladığı TÜFE verilerinden hesaplanır. Bu oran, hesaplama aracımızda otomatik olarak kullanılır.

Ev sahibi fazla zam isterse ne yaparım?

Yasal oranı aşan talebi kabul etmek zorunda değilsiniz. Yazılı itiraz (ihtarname) ile yasal orana göre ödeme yapabilir, anlaşmazlıkta kira tespit davası açabilirsiniz.

---

Bu içerik SmartHukuk Hukuk Kurulu tarafından 2026 yılı güncel mevzuatı ve Türk Borçlar Kanunu 344. madde uygulaması dikkate alınarak hazırlanmıştır. Kişiye özel hukuki tavsiye niteliği taşımaz.